La ley confirma el derecho de participación de los propietarios en las asambleas de propiedad horizontal, pero también reconoce la participación de otros actores, como arrendatarios y cónyuges de copropietarios.
En el marco de la Ley 675 de 2001, específicamente en su Capítulo X y el Artículo 37 en sus parrafos se indica:
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002 bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.
El texto establece los derechos de participación y voto de los propietarios en la asamblea de la propiedad horizontal, así como la obligación de cumplir con las decisiones tomadas en dicha asamblea, pero subrayado se hace referencia a la sentencia C-318 de 2002 de la Corte Constitucional la cual declara que ciertos artículos de la ley son válidos, pero con ciertos ajustes, ¿que dice la sentencia?
¿Que nos dice la sentencia de la Corte Constitucional C-318 de 2002 mencionada en la ley 675 de 2001?
Primero : Declarar exequibles por los cargos formulados, lo acusado de los artículos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”, bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.
La Sentencia C-318 de 2002 aborda la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal. En términos sencillos, la sentencia declara que ciertos artículos de la ley 675 son válidos, pero con ciertos ajustes. La parte crucial de la sentencia es que reconoce el derecho de las personas que viven en propiedades, que no son propietarios, a hacer peticiones y ser escuchadas en decisiones que los afecten. En resumen, esta sentencia busca asegurar que todos los residentes, incluso si no son dueños, tengan voz y participación en asuntos que les conciernen en el contexto de la propiedad horizontal.
Por otro lado, en un correo recibido de la administración al mail del creador de este sitio web el 11 de marzo de 2024, se menciona el enlace https://www.gerencie.com/asamblea-de-copropietarios-en-la-propiedad-horizontal.html. En su contenido se destaca el siguiente texto que se ha resaltado en negrita:
¿Quiénes pueden participar en la asamblea de copropietarios?
En la asamblea pueden participar quienes la conforman, y la ley 675 en su artículo 37 señala:
«La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados…»
Pueden participar en la asamblea con derecho a voto los propietarios, entendidos estos como las personas que figuran en las escrituras públicas de los bienes privados, o los representantes o delegados de los propietarios.
Eventualmente pueden participar y deliberar pero sin derecho a voto los arrendatarios u otros moradores respecto a temas o decisiones que pudieran afectarlos.
Respecto al cónyuge del copropietario, puede participar y deliberar, pero quien tiene el derecho al voto es el copropietario.
Por último, señalar que los delegados o representantes del copropietario al actuar en nombre y representación de este, tienes exactamente los mismos derechos en la asamblea, sin importar si residen o no en el conjunto.
LEY 675 ARTÍCULO 49. Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
Artículos de otros sitios que hacen referencia al tema
Párrafos de artículos que ratifican la participación de no propietarios en las asambleas de propiedad horizontal,
1.- Enlace del Ministerio de Vivienda Oficina de Asesoría Jurídica
Es importante resaltar que como lo afirma la Corte Constitucional en sentencia C-318/20028, los residentes no propietarios – moradores pueden verse afectados por las decisiones tomadas por la asamblea general de propietarios, por lo cual pueden ser oídos en la citada asamblea y de este modo puede participar de voz, mas no de voto en la asamblea general de propietarios.
De esta manera el cónyuge del propietario, puede participar y deliberar, pero quien tiene el derecho al voto es el copropietario. Cabe señalar, que el delegado o representante del propietario al actuar en nombre y representación de este, tiene exactamente los mismos derechos en la asamblea, sin importar si residen o no en el conjunto.
2.- https://copropiedades.com.co/post/asamblea-general-derechos-de-quienes-no-son-propietarios/
Significa lo anterior, que cuando un residente no propietario sienta conculcados sus derechos, podría asistir a la reunión de asamblea e intervenir en aquellas decisiones que lo afecten, directamente o a través de un representante, y debe garantizarse el derecho que le asiste a ser escuchado, pero ese derecho estaría limitado exclusivamente a los aspectos tratados en la asamblea que lo puedan afectar y solo tendría voz más no voto en la misma, pues es claro que en una Asamblea de Propietarios los únicos que tienen derecho a voz y voto son los propietarios.
3.- https://actualicese.com/pueden-los-arrendatarios-participar-en-la-asamblea-de-copropietarios/
Sin embargo, la Corte Constitucional ha reconocido que aquellos que residen en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, que no sean propietarios, sí pueden verse afectados por las decisiones adoptadas por la asamblea general o por el órgano de administración, casos en los cuales tienen derecho a ser oídos en las reuniones y a elevar peticiones respetuosas y obtener pronta resolución.
Por lo tanto, los arrendatarios no tienen derecho a voto en la asamblea general de copropietarios, pero sí tienen el derecho a expresar su opinión y participar en las discusiones que los afecten. Pueden elevar peticiones y obtener respuestas y soluciones de las autoridades de la propiedad.
4.- https://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1038166
Sobre los derechos y deberes de los arrendatarios, la Corte Constitucional se pronunció en Sentencia C-318 del 2002, cuya consulta hemos recomendado en varias ocasiones. La Corte señala que cuando los arrendatarios se afecten por una decisión que tome la asamblea, estos tienen la posibilidad de intervenir con voz y sin voto, para lo cual los reglamentos establecerán un procedimiento.