Si los dueños de las casas o apartamentos en un conjunto residencial notan que la persona encargada de administrarlo no está manejando las cosas de la mejor manera y está afectando el valor de sus propiedades o patrimonio personal, tienen el derecho de reunirse en grupo y, según la Ley 675 del 2001, la cual regula la propiedad horizontal en Colombia, pueden tomar la decisión de remover al administrador de sus funciones. Esto significa que, si la mayoría de los propietarios están de acuerdo, podrán cambiar al administrador por otra persona que consideren más competente para asegurar un mejor manejo del conjunto y proteger el valor de sus propiedades. Es una medida que la ley respalda y que se puede llevar a cabo cuando sea necesario para el bienestar y la valorización de la propiedad de todos.
¿Qué dice la ley 675 del 2001 sobre el tema?
Considerando que la asamblea de propietarios se conforma con la totalidad de los dueños de viviendas o apartamentos en un conjunto residencial, es fundamental destacar que cada propietario posee el derecho de ser miembro activo de la asamblea. Esto implica la participación en decisiones fundamentales vinculadas a la gestión y operación del edificio o conjunto residencial, como el despido del administrador del cual tomaremos dos artículos de la ley 675.
Enlace directo a la Ley 675 en el sitio web oficial de la Superintendencia de Industria y Comercio de Colombia:
https://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf
Si tienes problemas para descargar el archivo PDF de la Superintendencia de Industria y Comercio, intenta utilizar el enlace proporcionado por la alcaldía de Bogotá. El documento no está paginado, así que para encontrar un párrafo específico, utiliza la función de búsqueda del navegador.
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162
CAPITULO XI Del administrador del edificio o conjunto
ARTÍCULO 50 – página 30. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.
En el Artículo 50 se especifica que, en los casos en los que exista un consejo de administración en un edificio o conjunto residencial, este consejo tiene la facultad de elegir al administrador, ojo no se menciona que lo pueda despedir
CAPITULO X De la Asamblea General
ARTÍCULO 38 – página 23. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
En el Artículo 38 se establece que la asamblea general de propietarios es el principal órgano de dirección de la entidad legal creada por la ley para gestionar un edificio o conjunto residencial. Entre sus responsabilidades fundamentales, se destaca el derecho de la asamblea a elegir y destituir al administrador, así como a su suplente cuando sea necesario. Este proceso de nombramiento y despido es llevado a cabo por la asamblea, la cual tiene la autoridad de realizar estos cambios de manera libre y discrecional. Además, la asamblea también tiene la facultad de establecer la remuneración del administrador, es decir, definir su salario o compensación.
¿Los propietarios pueden convocar a una asamblea?
La respuesta es si, la ley 675 la contempla
CAPITULO X De la Asamblea Genera
ARTÍCULO 39 – página 24. Reuniones.La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año.
La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
El segundo párrafo nos indica que la convocatoria puede ser hecha por el administrador, el consejo de administración, el Revisor Fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos el 20% de la propiedad. Este procedimiento nos brinda la flexibilidad de resolver problemas inesperados de manera rápida y eficaz, asegurando que podamos tomar decisiones importantes que beneficien a todos los residentes del conjunto.
Cuando un grupo de propietarios decide convocar a una reunión especial o asamblea extraordinaria, deben redactar y firmar una notificación llamada convocatoria. Es esencial que este documento cuente con la firma de al menos el 20% de los propietarios, calculado según los coeficientes de copropiedad. Una vez que la convocatoria ha sido firmada por este porcentaje necesario, se envían copias a cada propietario, utilizando la última dirección registrada de cada uno. Esta acción garantiza que todos los propietarios estén debidamente informados sobre la próxima reunión y tengan la oportunidad de participar en decisiones importantes que afecten al conjunto residencial.
¿Se puede incluir el tema del despido en una asamblea ordinaria?
En la Ley 675 se indica que no se puede incluir un tema en las “asambleas extraordinarias”, las cuales se convocan para tratar temas especiales o de urgencia, sin hacer referencia a “las asambleas ordinarias”. Es importante recordar que una asamblea extraordinaria puede ser convocada para destituir al administrador.
CAPITULO X De la Asamblea General
ARTÍCULO 39
PARÁGRAFO 1º – página 24.Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
Por lo tanto para incluir el tema en el orden del día en una “asamblea ordinaria” se debe solicitar su Inclusión durante la asamblea. Se podrá hacer al inicio de la reunión o en el momento designado para discutir el orden del día, ojo en la asamblea ordinaria se pone a votación su aprobación.
La propuesta para incluir el nuevo tema generalmente se somete a votación. Se requerirá la aprobación de la mayoría de los propietarios presentes para agregar el tema a la agenda.
Si dispone de un acta de asamblea ordinaria, observará que uno de los puntos aborda la “lectura y aprobación de la orden del día”.