La Ley 675 de 2001 sigue vigente, pero el Congreso tramita una reforma que cambiaría las reglas del juego para conjuntos residenciales y propiedades horizontales. Mientras tanto, circulares recientes y otras leyes ya están impactando la administración de copropiedades.
En los últimos meses, ha crecido la confusión entre copropietarios y administradores de conjuntos residenciales en Colombia: ¿hay una nueva ley de propiedad horizontal? ¿La Ley 675 ya cambió? ¿Qué pasa con las cuotas de administración y el IVA?
La respuesta corta es que la Ley 675 de 2001 sigue siendo la norma vigente. Sin embargo, hay dos frentes de cambio que todo propietario y administrador debe conocer: un proyecto de reforma en el Congreso que busca modernizar la ley, y una serie de decisiones administrativas y judiciales recientes que ya están modificando la forma en que se aplica.
A continuación, le explicamos, punto por punto, lo que necesita saber.
1. El proyecto de reforma: ¿qué busca cambiar?
Actualmente, dos proyectos de ley (el 067 de 2025 y el 146 de 2025, ambos en la Cámara de Representantes) fueron acumulados, es decir, unificados en un solo texto para su debate. La iniciativa busca actualizar una normativa que, aunque ha funcionado, fue creada en un contexto urbano muy distinto al actual.
Principales cambios propuestos:
| Aspecto | Lo que dice hoy la Ley 675 | Lo que propone la reforma |
|---|---|---|
| Administradores | Cualquier persona puede ser administrador, sin requisitos de formación. | Creación de un Estatuto del Administrador, con formación académica especializada y un Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal (RUAPH). |
| Arriendos turísticos | No existe regulación expresa sobre plataformas como Airbnb. | Se busca regular explícitamente esta actividad, estableciendo condiciones y límites. |
| Uso de bienes comunes | La ley permite el uso exclusivo de zonas comunes, pero con vacíos en su aplicación. | Se pretende definir reglas claras para el uso de antejardines, terrazas privadas y otros espacios. |
| Principios rectores | No se mencionan principios como función ecológica o debido proceso sancionatorio. | Se busca incorporar la función social y ecológica de la propiedad y garantizar el debido proceso en las sanciones. |
Fuente oficial: Cámara de Representantes – Proyecto de Ley 146/2025C
Estado actual: Los proyectos están en discusión en el Congreso. Se espera que el debate continúe durante la legislatura 2025-2026. Todavía no hay una nueva ley sancionada.
2. ¿Qué reglamentos están vigentes hoy?
Aunque la reforma está en trámite, es importante entender que el régimen de propiedad horizontal se compone de varias normas que siguen plenamente vigentes. Estos son los principales instrumentos legales que rigen hoy:
| Norma / Instrumento | Vigencia | ¿Qué regula? |
|---|---|---|
| Ley 675 de 2001 | Plenamente vigente | Norma principal que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Define los órganos de administración (Asamblea, Consejo, Administrador), el régimen de sanciones, las cuotas de administración y los derechos y deberes de los copropietarios. |
| Reglamento de Propiedad Horizontal | Vigente para cada copropiedad | Es el documento privado (registrado en escritura pública) que contiene las reglas específicas de cada conjunto o edificio. Define el porcentaje de coeficientes, el uso de las zonas comunes, las reglas de convivencia y el procedimiento para sancionar. |
| Manual de Convivencia | Vigente si ha sido aprobado por la asamblea | Instrumento que desarrolla las normas de convivencia. Puede contener reglas más detalladas sobre horarios, uso de zonas sociales, tenencia de mascotas, etc. Su reforma no requiere escritura pública, solo aprobación de la asamblea. |
| Circular Externa Conjunta 0028 de 2026 | Vigente (expedida en marzo de 2026) | Aclaración oficial de los Ministerios de Trabajo y Vivienda sobre que las cuotas de administración no están atadas al salario mínimo ni al IPC. El incremento solo puede basarse en el presupuesto aprobado por la asamblea. |
Fuente oficial: Ministerio de Vivienda – Circular Externa Conjunta 0028 de 2026
3. Lo que ya cambió: circulares y otras leyes que impactan la propiedad horizontal
Mientras el Congreso define el futuro de la reforma, ya hay novedades que afectan el día a día de las copropiedades.
Las cuotas de administración NO suben con el mínimo ni con el IPC
Una de las confusiones más recurrentes fue resuelta por el gobierno nacional mediante la Circular Externa Conjunta 0028 de 2026, emitida por los ministerios de Trabajo y Vivienda .
La regla es clara: el incremento de las cuotas de administración no está atado al salario mínimo ni al IPC. El único órgano facultado para fijar el valor es la Asamblea General de Copropietarios, con base en el presupuesto anual aprobado .
Fuente oficial: Ministerio de Vivienda – Circular 0028 de 2026
¿Las cuotas pagan IVA? Esto dice el Ministerio de Hacienda
El Ministerio de Hacienda ha aclarado que las cuotas de administración destinadas al mantenimiento, vigilancia, aseo y servicios públicos comunes no causan IVA, siempre que no exista una explotación económica de las zonas comunes .
Si el conjunto, por ejemplo, alquila el salón social a personas ajenas a la copropiedad de forma habitual, allí sí podrían generarse obligaciones tributarias diferentes.
Morosidad: ¿pueden impedirme sacar mis cosas?
No. El artículo 30 de la Ley 675 establece que la mora genera intereses de mora, pero en ningún caso faculta al administrador o a los vigilantes para impedir la salida de pertenencias del inmueble. Hacerlo constituye una práctica arbitraria que puede ser denunciada ante la Superintendencia de Notariado y Registro o ante las autoridades de policía.
El impacto de la Reforma Laboral en las copropiedades
Aunque no es una reforma a la Ley 675, la Reforma Laboral (Ley 2351 de 2024) ha impactado directamente los costos de administración. El aumento de los recargos nocturnos —que ahora se aplican desde las 7:00 p.m.— y los mayores costos dominicales han elevado significativamente el presupuesto destinado a vigilancia y aseo, que suele ser el rubro más pesado en las copropiedades .
4. ¿Qué deben hacer los copropietarios y administradores?
Ante este panorama, desde Legis Colombia recomendamos:
- Mantenerse informados sobre el trámite de los proyectos de ley acumulados (067 y 146 de 2025), ya que su aprobación implicará cambios sustanciales en la administración.
- Ajustar los presupuestos anuales considerando los nuevos costos laborales y las directrices de la circular conjunta sobre el incremento de cuotas.
- Revisar los reglamentos de propiedad horizontal para anticipar posibles ajustes en materia de arriendos turísticos y uso de zonas comunes, temas que serán centrales en la reforma.
- Asesorarse con abogados especializados para evitar prácticas como la retención de bienes por mora o la fijación de aumentos sin respaldo en asamblea.
Resumiendo
La Ley 675 de 2001 sigue siendo la norma vigente en materia de propiedad horizontal en Colombia, junto con los reglamentos de propiedad horizontal y manuales de convivencia de cada conjunto, que desarrollan sus normas específicas.
Sin embargo, el horizonte normativo está en movimiento: por un lado, el Congreso avanza en una reforma que profesionalizaría la administración y regularía nuevas dinámicas urbanas ; por otro, decisiones recientes del gobierno, como la Circular 0028 de 2026 y otras leyes ya están transformando la gestión de las copropiedades.
Para quienes habitan o administran conjuntos residenciales, la recomendación es clara: no dar por sentado que las reglas de siempre siguen intactas. La propiedad horizontal está en proceso de actualización, y estar al día es la mejor herramienta para evitar conflictos y sanciones.