En la vida en propiedad horizontal, todos sin importar el cargo o el tiempo que llevemos viviendo en el conjunto estamos sujetos a las mismas reglas. El manual de convivencia define lo que se puede y no se puede hacer, y su cumplimiento no es opcional: es una obligación para todos los residentes, propietarios y, especialmente, para los miembros del consejo de administración.
Sin embargo, ¿qué pasa cuando precisamente una de las personas encargadas de hacer cumplir las normas no las respeta?
No es personal, es un asunto de principios
Un miembro del consejo que ignora las reglas envía un mensaje equivocado: que hay personas por encima de los demás. Esto no solo afecta la convivencia, sino que puede crear un ambiente de desigualdad e injusticia, donde unos sí deben cumplir y otros no.
No se trata de generar divisiones, sino de actuar con responsabilidad. La comunidad tiene derecho a exigir que quien representa a los propietarios sea el primero en dar ejemplo. De lo contrario, se debilita el respeto por las normas y se abre la puerta a más incumplimientos.
Dos casos, dos enfoques distintos
No todas las situaciones son iguales. La estrategia más adecuada depende de a quién afecta principalmente la conducta del consejero.
Caso 1: La conducta afecta principalmente a un solo propietario
Características:
- El consejero aplica las normas de manera desigual (sanciona a usted por algo que él mismo hace sin consecuencia).
- Hay retaliaciones cuando usted se queja: multas injustas, vigilancia excesiva, exclusión de decisiones.
- El resto de la comunidad lo sabe, pero no interviene.
Estrategia (no depende de que los demás se involucren):
| Paso | Acción | Por qué sirve |
|---|---|---|
| 1 | Documente el trato diferencial (usted sancionado por X, el consejero hace X sin consecuencia). | Convierte un problema de convivencia en una violación del derecho a la igualdad. |
| 2 | Presente un derecho de petición al administrador preguntando: “¿Por qué a mí se me aplica la norma y al consejero no?” | Si no responde o evade, obtiene una prueba de indefensión. |
| 3 | Solicite al Comité de Convivencia que se pronuncie sobre el trato desigual. | Si lo archivan, obtiene constancia de falla institucional. |
| 4 | Acción de tutela (vía rápida, sin abogado necesariamente). | Un juez puede ordenar el cese de la conducta discriminatoria, aunque la Asamblea no actúe. |
| 5 | Denuncia ante Inspección de Policía o Comisaría si hay acoso constante. | El acoso es una falta independiente del reglamento interno. |
Clave: Cuando el daño es principalmente para usted, forzar una Asamblea puede no ser el camino más ágil. La ley le ofrece herramientas individuales que no requieren firmas ni votos.
Caso 2: La conducta afecta a varios propietarios
Características:
- Varios vecinos están molestos por la misma conducta (el consejero parquea en zona prohibida, hace ruido, tiene obras ilegales, etc.).
- Cada uno espera que otro actúe, y reunir el interés de todos puede tomar tiempo.
- No todos los copropietarios tienen la misma disponibilidad o sensibilidad frente al conflicto.
Estrategia (construir presión sin necesidad de una Asamblea masiva):
| Paso | Acción | Por qué sirve |
|---|---|---|
| 1 | Identifique a los afectados reales (no los que solo se quejan de paso, sino los dispuestos a firmar). | Con 3 o 4 personas serias ya puede generar presión. |
| 2 | Presente una queja colectiva ante el Comité de Convivencia (firmada por varios). | El Comité no puede ignorar una queja con múltiples firmas tan fácilmente como una individual. |
| 3 | Derecho de petición colectivo al consejo o administrador. | La respuesta servirá para todos. Si es evasiva, es prueba de mala fe institucional. |
| 4 | Solicitud formal de Asamblea (con el porcentaje que logren reunir, aunque no se alcance el 20%). | Aunque no se alcance el porcentaje requerido para obligar la convocatoria de una asamblea extraordinaria, la solicitud escrita puede servir como evidencia de que se intentó utilizar los mecanismos internos de la copropiedad antes de acudir a otras vías |
| 5 | Acudir juntos a la Casa de Justicia para conciliación. | La presión de varias personas frente a un conciliador es mayor que la de una sola. |
| 6 | Como último recurso, tutela colectiva o acción popular (si hay daño al ambiente, al espacio público o derechos colectivos). | Un juez puede ordenar el cese de la conducta sin necesidad de votación en Asamblea. |
Clave: No necesita una Asamblea masiva. Con tres o cuatro personas que actúen juntas ya pueden generar presión real a través del Comité de Convivencia, derechos de petición colectivos y conciliaciones externas.
¿Se puede presentar una queja formal ante el Comité de Convivencia?
Sí. Cualquier residente sea propietario o no tiene derecho a llevar una queja ante el Comité de Convivencia cuando un miembro del consejo de administración incumple el manual o actúa de forma irrespetuosa o arbitraria.
El Comité de Convivencia está precisamente para mediar en los conflictos y garantizar que todos los residentes, sin excepción, se sometan a las mismas normas. No importa si la falta proviene de un vecino nuevo o de un miembro del consejo: todos tienen las mismas obligaciones (Art. 58 Ley 675 de 2001).
¿Se puede expulsar a un miembro del consejo?
Sí, según el Art. 38 de la Ley 675 de 2001, los miembros del consejo son elegidos por la Asamblea de Copropietarios y también pueden ser removidos por la misma Asamblea si no cumplen sus funciones o afectan negativamente a la comunidad.
El procedimiento formal es:
- Solicitar una reunión extraordinaria de Asamblea con el respaldo del 20% de los coeficientes (o el porcentaje que indique el reglamento).
- Documentar los hechos y presentar la situación con pruebas.
- Solicitar a la Asamblea una votación para remover al miembro del consejo.
Una nota realista: En muchas comunidades, convocar a una Asamblea extraordinaria puede ser un proceso lento, no porque la norma lo dificulte, sino porque no siempre es fácil reunir el interés o el tiempo de todos los copropietarios. Esto no es una falla, es simplemente la dinámica humana de la vida en comunidad. Si después de intentar razonablemente reunir apoyos nota que la comunidad no responde como esperaba, no insista hasta el desgaste. Es preferible redirigir esa energía hacia mecanismos que no requieren más que su propia determinación y buenas pruebas.
Los residentes no propietarios también pueden alzar la voz
Los residentes que no son propietarios pueden acudir al Comité de Convivencia como primer mecanismo interno para exponer situaciones que afecten la convivencia o el cumplimiento de las normas. Asimismo, tienen derecho a ser escuchados en una asamblea de propietarios cuando las decisiones puedan afectarlos, aunque no pueden convocarla ni tomar decisiones (facultades exclusivas de los propietarios según la Ley 675 de 2001).
Cuando la conciliación interna no es viable o resulta improcedente, los residentes pueden acudir a mecanismos externos como la Casa de Justicia, donde es posible acceder a orientación jurídica gratuita, conciliación y dejar constancia formal del conflicto.
Cuando los mecanismos internos no resuelven: vías externas
A veces, a pesar de haber documentado los hechos, acudido al Comité de Convivencia, presentado derechos de petición e incluso intentado convocar a una Asamblea, la situación no se resuelve. Puede ser porque los plazos internos se alargan sin resultado, o simplemente porque la dinámica de la comunidad no permite avanzar tan rápido como se quisiera.
En esos casos, la ley colombiana ofrece opciones por fuera de la copropiedad. Estas vías no requieren firmas, ni mayorías, ni que los vecinos se interesen de manera especial. Dependen de su iniciativa y de la solidez de sus pruebas.
1. Conciliación extrajudicial en Casas de Justicia o Centros de Conciliación
Qué es: Un espacio gratuito (en Casas de Justicia) o de bajo costo donde un conciliador neutral escucha a ambas partes y busca un acuerdo.
Para qué sirve:
- Es un paso formal que muchas veces hace reaccionar al consejero infractor al ver que el caso sale del conjunto.
- Si se llega a un acuerdo, tiene efecto legal.
- Si no se llega a acuerdo, la constancia de conciliación fallida sirve como prueba para acciones judiciales posteriores.
2. Acción de tutela (vía rápida y sin abogado necesariamente)
Qué es: Un mecanismo constitucional para proteger derechos fundamentales vulnerados por acción u omisión de una persona o entidad.
Cuándo procede en este contexto:
- El consejero infractor le da trato desigual (a usted lo sancionan por algo que él hace sin consecuencia).
- Hay acoso, retaliación o exclusión sistemática.
- El consejo o el Comité de Convivencia se niegan a recibir sus quejas o a darles trámite (vulneración del debido proceso).
Ventaja clave: No necesita esperar a la Asamblea ni reunir apoyos. Un juez de tutela puede ordenar el cese de la conducta en días o semanas.
3. Denuncia policiva por acoso o contravención especial
Qué es: Acudir a la Inspección de Policía o a la Comisaría de Familia (si hay acoso) para denunciar conductas que afectan la convivencia.
Cuándo procede:
- Insultos, amenazas, seguimientos, retaliaciones constantes por parte del consejero.
- Daño a elementos comunes o privados.
- Conductas que alteran la tranquilidad (ruido excesivo, escándalos reiterados).
Tabla resumen: ¿A dónde acudir según su caso?
| Situación | Vía externa recomendada |
|---|---|
| Trato desigual o acoso de un consejero contra usted solo | Tutela (rápida, individual) |
| El administrador no responde, archiva quejas o no cumple sus deberes | Tutela |
| Insultos, amenazas, retaliaciones constantes | Denuncia policiva (Inspección de Policía) |
| Quiere intentar un acuerdo formal antes de ir a un juez | Conciliación en Casa de Justicia |
El cambio empieza por la acción
Respetar las normas es la base de una convivencia sana. Cuando alguien que ocupa un cargo de representación no las respeta, no debemos quedarnos en silencio. Hablar, escribir, pedir explicaciones o actuar legalmente son formas legítimas de defender lo que es justo.
Si queremos un conjunto más ordenado, justo y tranquilo, tenemos que participar y hacernos respetar. Porque vivir en comunidad no significa aguantar abusos, sino construir entre todos un mejor lugar para vivir.
Documente bien, actúe con calma, y elija la vía que mejor se ajuste a su caso. No necesita cambiar la dinámica de una comunidad entera para hacer valer lo que es justo.uilo, tenemos que participar y hacernos respetar. Porque vivir en comunidad no significa aguantar abusos, sino construir entre todos un mejor lugar para vivir.
Un consejo final: Ninguna de las vías externas es la primera opción. Lo ideal es que los conflictos se resuelvan dentro de la copropiedad, con diálogo, con el Comité de Convivencia, o de ser posible, con una Asamblea que funcione. Pero cuando los mecanismos internos se agotan o simplemente no son suficientes, no está renunciando a su derecho al acudir a una instancia externa. Está usando las herramientas que la ley colombiana pone a disposición de todos los ciudadanos, vivan en la comunidad que vivan.